18 Sep 2020
Krediti

Naučite kako najefikasnije kupiti prvi dom, kako do najpovoljnijeg kredita, kupovine nekretnine i još mnogo toga.

Iskustvo kupnje nekretnine, može se smatrati velikim projektom u nečijem životu.  Portal moj-bankar pripremio je za Vas savjete za početnike koji ce proces kupnje nekretnine učiniti organiziranim. Savjete smo organizirali u četiri kategorije:

  • Priprema za kupnju.
  • Savjeti za odabir kredita.
  • Savjeti prije kupnje nekretnine.
  • Savjeti za kupnju doma.

 

Priprema za kupnju

 

1. Počnite štedjeti, odmah.

Evo glavnih troškova koje morate uzeti u obzir prilikom štednje za kupnju nekretnine:

Kapara: Nakon što se odlučite za nekretninu, prodavatelj će vas tražiti da mu platite kaparu. Kapara najčešće iznosi 5% tako da ako kupujete nekretninu vrijednu  €100.000 budite spremni platiti €5.000 kapare. Kapara se u kasnije uzima u obzir kao dio  kupoprodajne cijene te je moguće dobiti povrat kapare na vaš račun kada vam kredit bude odobren.

Troškovi obrade kredita: Tu spadaju naknade i troškovi koje plaćate za finaliziranje stambenog kredita koje banke većinom ne naplaćuju, međutim postoji trošak ovjere ugovora kod javnog bilježnika te trošak uknjižbe hipoteke i vlasništva na nekretnini.  Troškovi useljenja: Trebat će vam nešto novca nakon kupnje nekretnine. Odmah odvojite novac za kućne popravke, adaptaciju, nadogradnju ili namještaj.

 

2. Odlučite koliko vrijednu nekretninu si možete priuštiti

Otkrijte koliko možete sigurno potrošiti na nekretninu prije nego što počnete tražiti vašu idealnu.. Kreditni kalkulator vam može pomoći u postavljanju raspona cijena na temelju vašeg prihoda i duga, jer ne zaboravite banke odobravaju kreditno opterećenje vaših primanja sukladno ovršnom zakonu.

 

3. Izbjegnite blokade računa 

Vaš kreditni rejting u Republici Hrvatskoj utvrđuje se time da li ste na DOR ili HROK listi. Na nju ćete završiti ako vam je tekući račun bio u blokadi. Zato izbjegavajte pod svaku cijenu da vas vjerovnici blokiraju. Rađe štedite i odreknite se određenih troškova, jer u suprotnom jako teško ćete zadovoljiti kreditnu sposobnost koju traže banke. Platite sve račune na vrijeme, a stanje na kreditnim karticama neka bude što je moguće niže. Rađe koristite debitne kartice, kreditne kartice i dozvoljeni minus preko njih je jako skup.


 

Savjeti za odabir kredita

 

4. Istražite opcije kredita

Postoje razni stambeni krediti  s različitim uvjetima i za različite namjene.  Evo glavnih kategorija:
Standardni krediti.  Vlada ne jamči za njih te nisu subvencionirani. Mogu se odobriti u kunama ili eurima.
APN krediti. Krediti koje subvencionira vlada Republike Hrvatske kroz APN agenciju, namijenjeni su mlađima od 45 godina koji nemaju nekretninu za stanovanje tj. služe za financiranje kupnje prve nekretnine.  

Što se tiče ročnosti, stambeni krediti se odobravaju na rok do 30 godina.Večina stambenjaka ima promjenjivu kamatnu stopu čime se banka osigurava od fluktuacija kamatne stope kroz tako dugo razdoblje. 

 

5. Usporedite kamatne stope i naknade

Podizanje stambenog kredita je događaj koji ce dugoročno utjecati na vaše financije. Tako na primjer netko tko traži €100.000 i pristane na prvu ponudu sa kamatnom stopom od npr. 2.8%, a istodobno na tržištu kod neke druge banke je mogao dobiti 2,4% znači da će na godišnjoj razini platiti €250 više, što će se kroz 30 godina popeti na preko €7.000. Zato preporučamo svima da pogledaju popis svih kredita i uvjeta na moj-bankar te da nam se obrate, jer zasigurno za možemo pronaći i povoljniju varijantu od one koju vam je ponudila matična banka. Naime mnoge banke imaju “akcijske periode” koji se ne reklamiraju, već ih nude preko svojih partnera. 

Uvijek usporedite bankarsku ponudu stambenih kredita. Iznenadili bi se koliko možete dugoročno uštedjeti. Također dozvolite profesionalcima, kao što je moj-bankar.hr da ispregovaraju za vas još povoljnije uvijete.

 

6. Nabavite pismo za predodobrenje, ako vam banka želi dati

Odobrenje stambenog kredita je zajmodavčeva ponuda da vam posudi određeni iznos pod određenim uvjetima. Imati pismo s predodobrenjem pokazuje prodavačima nekretnina i agentima za promet nekretninama da ste ozbiljan kupac i može vam pružiti prednost pred kupcima koji još nisu poduzeli ovaj korak. Prijavite se za predodobrenje kada budete spremni za početak kupovine nekretnine. Banka će povući vaš kredit i pregledati dokumente kako bi potvrdio vaš prihod, imovinu i dug. Prijavljivanje za više predodobrenja kod više banaka ne bi trebalo naštetiti vašoj kreditnoj sposobnosti sve dok se za njih prijavljujete u ograničenom vremenskom okviru, poput 30 dana.

 

Savjeti prije kupnje nekretnine

 

7. Pažljivo odaberite agenta za prodaju nekretnina

Dobar agent za promet nekretninama pretraživati će tržište domova koji udovoljavaju vašim potrebama i voditi vas kroz proces pregovora i kupnje. Nabavite preporuke za agente od drugih nedavnih kupaca nekretnina. Intervjuirajte barem nekoliko agenata. Kada razgovarate s potencijalnim agentima, raspitajte se o njihovom iskustvu pomaganja kupcima domova na vašem tržištu i kako vam planiraju pomoći u pronalaženju doma.

 

8. Odaberite pravi tip doma i susjedstva

Odvažite prednosti i nedostatke različitih vrsta domova s ​​obzirom na vaš životni stil i proračun. Ne zaboravite provjeriti, ukoliko kupujete stan, da su podmireni svi troškovi režija te da nema dugova za pričuvu.  Druga mogućnost koju treba razmotriti je kupnja kuće ili stana kojima su potrebni značajni izdaci za adaptaciju. U tom slučaju postoje i adaptacijski krediti.  Razmislite o svojim dugoročnim potrebama i hoće li vam to biti početni dom ili dom zauvijek. Ako planirate osnovati ili proširiti obitelj, možda ima smisla kupiti dom s dodatnim sobama za djecu.

Temeljito provjerite potencijalne četvrti. Odaberite onu sa vama važnim pogodnostima i isprobajte putovanje na posao u vrijeme špice kako bi sagledali sve aspekte koji novi dom nosi..

 

9. Držite se svog budžeta

Banka vam može ponuditi zajam viši od onoga što vam je potrebno. Da biste izbjegli dugoročni financijski stres nemojte dizati kredit koji je viši od stvarnih potreba. Nemojte da vas sanjarenje odvede u dužničko ropstvo, budite konzervativni i oprezni. 

 

10. Iskoristite online pregled domova

Online 3D pregled doma tj. online ture postale su popularnije usred pandemije COVID-19. Ovi obilasci omogućuju kupcima da gotovo u bilo kojem trenutku prođu kroz kuću i promatraju detalje koje uobičajene fotografije ne uhvate. Oni ne pružaju sve informacije o osobnim posjetima - poput mirisa, možebitne vlage ili slično- ali mogu vam pomoći da suzite popis nekretnina koje trebate posjetiti.

Otvorite svoja osjetila kad osobno obilazite domove. Osluškujte buku, obratite pažnju na sve mirise i pogledajte cjelokupno stanje doma iznutra i izvana. Raspitajte se o vrsti i starosti električnih i vodovodnih sustava provjerite brzinu interneta i slično.

 

Savjeti za kupnju nekretnine  

 

11. Plaćanje pregleda

Kupujete li stariji stan ili kuću, toplo preporučamo da angažirate profesionalnog statičara koji ce provesti procjenu strukture i statike građevine. Profesionalni staticari traže potencijalne probleme, tako da možete donijeti utemeljenu odluku o kupnji nekretnine. Evo nekoliko stvari koje morate imati na umu:

  • Shvatite što je uključeno u inspekciju i koje bi vam druge inspekcije mogle zatrebati.
  • Osigurajte da inspektor može doći do svakog dijela kuće, kao što je krov i bilo koji prostor za pružanje.

Kupac tradicionalno prisustvuje pregledu. Slijedeći inspektora u blizini možete bolje razumjeti dom i postavljati pitanja na licu mjesta. Ako ne možete prisustvovati inspekciji, pažljivo pregledajte izvještaj inspektora i raspitajte se o bilo čemu što nije jasno.

 

12. Pregovarajte s prodavateljem

Možda ćete uspjeti uštedjeti novac tražeći od prodavatelja da unaprijed plati popravak ili snizi cijenu kako bi podmirio troškove popravaka koje ćete inače vi morati izvršiti kasnije.  Vaša pregovaračka snaga ovisit će o lokalnom tržištu. Teže je sklopiti teške pogodbe kad ima više kupaca nego kuća za prodaju. Surađujte sa svojim agentom za promet nekretninama kako biste razumjeli lokalno tržište i u skladu s tim oblikujte strategiju pregovaranja.

 

13. Kupite odgovarajuće imovinsko osiguranje

Banka će tražiti da kupite osiguranje doma prije zaključenja posla. Osiguranje doma pokriva troškove popravka ili zamjene  stvari ako su oštećeni incidentom pokrivenim policom. Nemojte štediti na osiguranju doma i podrobno usporedite što nudi svaka osiguravajuća kuća. Osiguravatelji dosta stvari stave u opće uvjete, a kako u Hrvatskoj ima oko 20 osiguravatelja, obratite se slobodno nama na portalu, da vam usporedimo i odaberemo za vas najpovoljnije osiguranje za vaše potrebe. 

 

Izvor: Moj Bankar