Kreditna sposobnost za stambene kredite

 

Stambeni krediti odobravaju se na dugi rok zbog čega se procjeni kreditne sposobnosti pristupa ozbiljno i uz uključivanje kreditnih rizika i analitičara banaka s ciljem najbolje procjene i analize vjerojatnosti otplate kredita.

Što je to kreditna sposobnost?

Prilikom sklapanja ugovora o kreditu, banka klijentu odobrava i stavlja na raspolaganje određeni novčani iznos koji se on obvezuje vraćati u ugovorenom iznosu i roku. Kako bi banka utvrdila vjerojatnost vraćanja kredita i osigurala kvalitetan portfelj, individualno pristupa procjeni kreditne sposobnosti za svakog klijenta a uvjeti procjene propisani su internim aktima banke. U svrhu procjene kreditne sposobnosti klijent banci dostavlja dokumentaciju vezanu uz njegov bonitet, poslodavca i status zaposlenja, dokumentaciju vezanu uz njegova postojeća kreditna zaduženja i sve druge za banku relevantne informacije. Kreditna sposobnost klijenta zapravo predstavlja procjenu vjerojatnosti vraćanja kredita u ugovorenom iznosu i roku.

Izračun kreditne sposobnosti?

Pri procjeni kreditne sposobnosti kod stambenih kredita, kreditna institucija dužna je procijeniti kreditnu sposobnost tražitelja kredita sukladno interno donesenim aktima poštujući  zahtjeve iz propisa HNB-a kojima je regulirano utvrđivanje kreditne sposobnosti dužnika. Sukladno propisima HNB-a pri procjeni kreditne sposobnosti, kreditne su institucije dužne u obzir uzeti postojeće obveze tražitelja kredita kao i njegove druge izgledne troškove.

Bitan element za utvrđivanje kreditne sposobnosti u svrhu realizacije stambenog kredita predstavljaju minimalni životni troškovi koje internim aktima propisuju kreditne institucije a koji ne mogu biti manji od zakonski definiranog iznosa plaće zaštićenog od ovrhe.

Kreditne su institucije također dužne na siguran i pouzdan način utvrditi sposobnost ostvarivanja dohotka tražitelja kredita kao i povijest ostvarivanja dohotka za razdoblje minimalno tri mjeseca i sve dokumentirati odgovarajućom dokumentacijom.  Ako je tražitelj kredita samozaposlen ili ostvaruje sezonski ili drugi neredoviti dohodak, kreditna institucija provjerava dokumentaciju trećih strana o tako ostvarenom dohotku te na siguran i pouzdan način utvrđuje sposobnost ostvarivanja takvog dohotka kao i sposobnost ispunjavanja obveza sukladno ugovoru o kreditu. Ako rok otplate kredita premašuje očekivanu dob za umirovljenje, kreditne institucije internim aktima određuju način provjere vjerojatnosti ispunjavanja obveza nakon umirovljenja. Pri procjeni kreditne sposobnosti, banke u obzir uzimaju eventualne promjene kamatnih stopa i tečaja valute kao i sve eventualno negativne buduće događaje kao što su smanjeni prihodi klijenta u mirovini, odgođene otplate glavnica i kamate i sl.

Kreditna sposobnost u svrhu realizacije stambenog kredita računa se sukladno Ovršnom zakonu, na način da se od iznosa primanja oduzme minimalno propisana osnovica za život. Za primanja do 6.434,00 kn koliko iznosi prosječna plaća u RH, minimalno propisana životna osnovica iznosi  ¾ primanja što znači da je iznos preostale ¼ primanja iznos koji sukladno Ovršnom zakonu, predstavlja maksimalni iznos dopuštenih zaduženja s obzirom na iznos primanja. Za plaće iznad prosječne plaće u RH odnosno za plaće veće od 6.434,00 kn, minimalno propisana životna osnovica sukladno Ovršnom zakonu, iznosi dvije trećine prosječne plaće. U tom je slučaju razlika plaće i minimalno propisane životne osnovice procjenjeni iznos zaduženja koji klijent može vraćati iz svoje plaće. Postojeća kreditna zaduženja tražitelja kredita međusobno se zbrajaju.

Drugim riječima, visina primanja klijenta umanjena za iznos minimalne propisane životne osnovice i eventualno postojeća kreditna zaduženja predstavlja maksimalni iznos anuiteta po novom kreditu. Tako je npr. za iznos plaće od 4.000 kn, minimalno propisana životna osnovica 3.000 kn a maksimalni iznos zaduženja 1.000 kn. Za plaće od 8.000 kn, minimalno propisani životni troškovi sukladno ovršnom zakonu iznose 4.289,33 kn a maksimalni iznos ukupnih zaduženja po kreditima 3.710,67 kn. Važno je napomenuti da se uvjeti izračuna kreditne sposobnosti razlikuju ovisno o ponudi banke a banke propisuju i koeficijent maksimalne zaduženosti za primanja znatno veća od prosječnog iznosa plaće. Tako npr. za primanja od 15.000 kn uz propisani koeficijent maksimalne zaduženosti od 50%, iznos ukupnih zaduženja po kreditima ne može biti veći od 7.500 kn. Pojedine banke kreditnu sposobnost klijenata umanjuju u određenom postotku odobrenog prekoračenja po tekućem računu i limita po kreditnim, charge ili revolving karticama. Ovisno o ponudi banke i drugi elementi utječu na umanjenje kreditne sposobnosti poput broja članova kućanstva, iznos eventualnih sindikalnih pozajmica i sl. Ovisno o ponudi banke u izračun kreditne sposobnosti se eventualno uključuju i dodaci na plaću u vidu prijevoza, terenskih dodataka i sl.

Na procjenu kreditne sposobnosti utječe i kvaliteta i vrijednost instrumenata osiguranja vraćanja kredita te razni oblici štednje, udjeli u investicijskim fondovima i sl.

Ako tražitelj kredita samostalno ne ispunjava uvjete kreditne sposobnosti, moguće je ugovaranje sudužništva.

 

Dokumentacija za utvrđivanje kreditne sposobnosti?

Dokumentaciju potrebnu za procjenu boniteta i financijskog potencijala klijenata, svaka kreditna institucija propisuje interno donesenim aktima.

Za utvrđivanje kreditne sposobnosti osnovna dokumentacija odnosi se na primanja klijenta i obično uključuje dokumentaciju kao što su platne liste ovjerene od strane poslodavca, ispis prometa po tekućem računu tražitelja kredita, potvrdu poslodavca vezanu uz status i trajanje zaposlenja tražitelja kredita. Dodatna se dokumentacija razlikuje ovisno o poslodavcu tražitelja kredita.

Ako ste npr. zaposleni u jednostavnom društvu s ograničenom odgovornošću ili društvu s ograničenom odgovornošću, javnom trgovačkom društvu ili komanditnom društvu s manje od deset zaposlenih dodatna dokumentacija obično uključuje i HZMO evidenciju radnopravnog statusa i Regos za 12 mjeseci.

Za vlasnike obrta i samostalna zanimanja obično je potrebno dostaviti potvrdu o visini dohotka / dobiti, Potvrdu Porezne uprave da nema duga po osnovi javnih davanja, Bon2 / Sol2 i Regos za 12 mjeseci. Za vlasnike paušalnih obrta uz Bon2 / Sol 2, Regos za 12 mjeseci i Potvrdu porezne uprave da nema duga po osnovi javnih davanja dodatno je potreban PO-SD obrazac i rješenje porezne uprave o ostvarenom dohotku / paušalnom porezu.

Ako ste zaposleni na brodovima, jahtama, platformama ili u domaćim/stranim tvrtkama koje posluju u inozemstvu, u ambasadi, konzulatu i predstavništvu stranih poduzeća, ako ste službenik u vjerskim zajednicama ili ostvarujete prihod od turističke djelatnosti, dodatna dokumentacija potrebna za utvrđivanje kreditne sposobnosti propisana je od strane banaka u svrhu kvalitetne procjene kreditne sposobnosti.

Banka zadržava pravo zatražiti dodatnu dokumentaciju kao što su potvrde o redovitosti otplate postojećih zaduženja i sl., dokumentaciju vezanu uz dodatna primanja i svu ostalu dokumentaciju koju smatra relevantnom za utvrđivanje kreditne sposobnosti.

Utjecaj redovitosti otplate postojećih zaduženja na procjenu kreditne sposobnosti

Iako Hrvatski registar obveza po kreditima (HROK) još uvijek nije nastavio s radom i ne izdaje izvješća za građane, obrte, OPG-ove i slobodna zanimanja, aktivan je sustav pod nazivom Dospjele obveze u roku (DOR) putem kojeg kreditne institucije prate redovitost otplate postojećih zaduženja kao bitnog elementa odobrenja kredita. Na DOR listi evidentirani su klijenti s rokom kašnjenja po plaćanju kredita, kreditnih kartica i prekoračenja po tekućim računima minimalno 61 dan u iznosu većem od 750 kn ili kad je kreditni proizvod otkazan, utužen ili prodan agenciji za naplatu potraživanja. Klijenti evidentirani na DOR listi u evidenciji ostaju 4 godine.

 

Iako se izračun kreditne sposobnosti kod stambenih kredita bitno ne razlikuje u odnosu na pojedinu banku, njihove su ponude koje se odnose na vrstu i visinu kamatne stope znatno različite s obzirom da i manja odstupanja u kamatnim stopama predstavljaju znatnu razliku u ukupno plaćenoj kamati na dugi rok. Na portalu moj-bankar.hr potražite informacije, savjet i pomoć u realizaciji najpovoljnijeg kredita za rješavanje Vašeg stambenog pitanja.

Objavljeno: 19.6.2020.
Pogleda: 229
Tagovi: