Korisnicima stambenih kredita prijeti periodični trošak procjene nekretnine

 

U praksi je za dio zajmova dovoljna statistička procjena nekretnine, a za ostale su potrebne izrade elaborata o trošku klijenata.

Uz rizike divljanja tečaja i oscilacije kamata koji su prebačeni na klijente, korisnicima stambenih kredita prijeti i periodični trošak procjene nekretnina tijekom čitavog razdoblja povrata kredita.

Radi se o nekoliko tisuća kuna ovisno o vrijednosti nekretnine svake tri godine, no pravila su nejasna treba li to platiti banka ili klijent. Primjer jednog čitatelja Poslovnog dnevnika (podaci poznati redakciji) pokazuje da je u praksi situacija toliko paradoksalna da ga Hypo banka traži procjenu založene nekretnine za eurski kredit iz 2011., no ne i za kredit vezan uz švicarske franke iz 2006.!

Kontrola rizika
Kada je sredinom 2009.  Hrvatska narodna banka odlučila da se vrijednost nekretnine u zalogu zajma mora procjenjivati svake tri godine za stambene nekretnine, te svake godine za poslovne, namjera je bila da banke imaju bolju kontrolu nad rizicima.  U teoriji, u slučaju da vrijednost nekretnine padne ispod traženih hipotekarnih omjera, banka od klijenta može zatražiti dodatne instrumente osiguranja.

Kad je propis donošen iz središnje banke rečeno je da taj regulatorni trošak ne bi trebao opterećivati klijenta osim u slučaju da se radi o izričitoj ugovornoj obvezi, no u samoj odluci HNB nije definirao tko će ga platiti. U praksi je to dovelo do niza različitih rješenja i tretiranja klijenata; neke banke za kredite nakon 2009. procjenu su klauzulom u ugovoru prebacile na klijente, ostale se koriste internim statističkim metodama procjene. Posebno je zanimljivo pitanje kredita vezanih za franak; najveći dio njih odobren je prije obvezne procjene pa u ugovorima ni nema takve obveze za klijenta. Budući da banka mora revalorizaciju vršiti za sve kredite neovisno o valuti, postavlja se pitanje kako je moguće da je za dio zajmova dovoljna statistička procjena nekretnine, a za ostale su potrebni izlasci procjenitelja na teren i izrade elaborata o trošku klijenata?

"Apsurdno je da me traže da platim nešto kad nije definirano tko što plaća", kaže naš sugovornik koji se žalio i banci i HNB-u smatrajući da banka nema pravo teretiti ga s dodatnim i neutvrđenim troškovima bez da ga je prethodno upoznala s dinamikom, cijenom i regulativom. Iz Hypo banke su prigovor odbili argumentirajući da trošak stoji u ugovoru koji je potpisao uz napomenu da i sam ima pravo dostaviti procjenu od bilo kojeg ovlaštenog sudskog procjenitelja. 

Različito tretiranje kredita
Jednakog stava bio je i Ured za praćenje potrošača u HNB-u kojemu je naš sugovornik poslao ugovor o kreditu na uvid. "Odredbama odluke nije propisan obveznik snošenja troškova revizije vrijednosti nekretnine pa u tom smislu ne postoji odredba koja bi bankama onemogućavala da za konkretan trošak procjene terete korisnika kredita", stoji u odgovoru koji potpisuje voditeljica Snježana Levar. Dodaje da je potpisom ugovora s takvom klauzulom pristao snositi sve troškove koji mogu nastati u postupku kontrole i vođenja kredita.  

Na naš upit o različitom tretiranju kredita iz Hypo banke poručili su da su "odnosi i obveze između banke i klijenta regulirani ugovorom o kreditu kojeg je klijent potpisao s bankom, a prema kojem trošak ponovne procjene snosi klijent ako postoji takva odredba u ugovoru, u suprotnom trošak snosi banka. Pritom valuta kredita nema nikakvog utjecaja na procjenu nekretnine, važno je ono što se kao obveza klijenta navodi u ugovoru ".

Po pitanju kredita podignutih prije 1. srpnja 2009. i novih kredita nema razlika, jer banka mora vršiti provjeru vrijednosti svih svojih nekretnina koje služe kao instrumenti osiguranja po danim plasmanima, kažu u Hypou. U PBZ-u i Splitskoj banci kažu da se koriste statističkim modelima pri naknadnim procjenama pri čemu klijent ne snosi nikakve troškove, kao i u Ersteu kad su u pitanju građani. Iz Zagrebačke, RBA i OTP banke nismo dobili odgovor do zaključenja broja.

Izvor: Poslovni.hr

Objavljeno: 9.2.2015.
Pogleda: 3983
Tagovi: financijske institucije, krediti